Żyjemy w kraju, w którym nie ma zwyczaju korzystania z wyspecjalizowanych usług, za które trzeba zapłacić profesjonalnym doradcom. Z roku na rok ten zły trend się zmienia, aczkolwiek życzylibyśmy sobie, aby działo się to szybciej.
W dalszym ciągu ludzie wynajmują mieszkania „na gębę”. Nawet jeśli podpisują umowę najmu, to treści w niej zawarte i tak nieświadomie ściągają na właściciela nieruchomości wiele niebezpieczeństw.
A wystarczyło przecież skonsultować się z prawnikiem albo umówić się na podpisanie takiej umowy u notariusza. No tak, ale za to trzeba by było zapłacić. Mimo, że cena takiej usługi-konsultacji nie zwala z nóg, to statystyczny Polak i tak nie chce jej ponosić, wiedząc lepiej co robić ze swoim majątkiem. Wpędza się przez to w sytuacje, których nie da się odwrócić.
Kiedy spotykam się z potencjalnymi klientami, rozmawiamy o ich sytuacji bieżącej. Rozważamy różne scenariusze, bardziej lub mniej prawdopodobne. Wszystkie są realne, mogące się wydarzyć.
Ludzie lubią czuć się bezpiecznie, dlatego podejmują pewne uzasadnione działania. Z wielu stron słyszą, że nie ma lepszego zabezpieczenia własnej sytuacji, ochrony rodziny czy problemu emerytalnego niż zakup nieruchomości. Dostrzegli duży potencjał takiej inwestycji oraz jej względne bezpieczeństwo.
Jeżeli, jak mówią, zachoruję albo coś mi się stanie w wypadku, to zawsze mogę sprzedać to, co już posiadam i dzięki temu dać sobie radę. Jeżeli umrę, to żona sprzeda część nieruchomości i razem z dziećmi będą żyć jak pączki w maśle.
Właśnie ten segment klientów, posiadacze mieszkań pod wynajem, czy działek, czuje, że tak dobrze obmyślili plan, iż nie muszą zabezpieczać się dodatkowo w żaden inny sposób. Niestety, zwykle są zaskoczeni, że ich plan nie jest jednak dopięty na ostatni guzik i wiąże się ze sporym zestawem ryzyk.
Pierwsza sprawa – czy rzeczywiście nieruchomości są dobrym zabezpieczeniem w przypadku poważnych wypadków albo strasznych chorób? Czy wydatek jaki trzeba ponieść w związku z zakupem nieruchomości, nawet biorąc pod uwagę wzrost jej wartości, jest warty, aby używać tego aktywa jako zabezpieczenia?
Prawie na pewno, przy szybkiej sprzedaży, musimy diametralnie obniżyć cenę, aby sprzedać nieruchomość w krótkim czasie. To z kolei może powodować stratę, mimo że nominalnie nastąpił wzrost wartości np. działki. Ten przypadek nie jest najpoważniejszy, bo mimo że trzeba było wyzbyć się majątku, nawet tracąc część pieniędzy, najważniejszy był powrót do zdrowia. Plan zadziałał, choć mógł być efektywniejszy.
Inne „ale”, to czy nie ma „tańszego” sposobu na ulokowanie pieniędzy na zabezpieczenie siebie w przypadku chorób i wypadków? Co będzie lepsze: ziemia, na którą wydaję 200 tysięcy złotych czy ubezpieczenie, które kosztuje kilkadziesiąt złotych miesięcznie i wypłaca 200 tysięcy w razie nowotworów, zawałów, udarów, kalectwa czy niezdolności do pracy. No tak, ale przecież ubezpieczenie to strata kasy.
Gorszy jest jeszcze inny scenariusz. Śmierć.
Wyobraźmy sobie rodzinę: męża, żonę i ich dwójkę niepełnoletnich dzieci. Mają nieruchomości.
Tak, jak większość rodzin w Polsce, mają wspólność majątkową, wszystkiego dorobili się po ślubie, a testamentów nie napisali, bo są za młodzi i nie wybierają się na tamten świat. Sprawdźmy jednak, co by było gdyby to akurat w tej rodzinie przedwcześnie zmarł mąż.
Następuje automatyczny podział majątku, zgodnie z kodeksem cywilnym, księgą czwartą – spadki. Połowa tego, co posiadali, jest żony, a połowa po mężu jest dziedziczona.
W tym przypadku dzieli się na trzy równe części. To oznacza, że całość majątku ma teraz trzech właścicieli – żona posiada 2/3 wszystkiego co mają, a dzieci po 1/6.
Teoretycznie sprawiedliwie, ale praktycznie zaczyna się pewien problem. Mianowicie, żona nie może od tej chwili zarządzać majątkiem w sposób dobrowolny. Wszystko przez fakt, że jej potomstwo, nowi współwłaściciele majątku, nie mają ukończonych 18 lat.
Ustawodawca „dbając o interes dzieci”, wprowadził kontrolę nad zarządzaniem mieniem, które teraz do nich należy. To oznacza, że jeżeli planem była sprzedaż części nieruchomości to zgodę na nią musi wyrazić sąd rodzinny. A ten, skoro musi wyrazić zgodę, może jej również nie wyrazić, nie będąc świadomym intencji zmarłego.
Powstaje wyrwa w planie, bo nie ma pewności, że będzie można skutecznie upłynnić jakąś część aktywów. Dużo bardziej prawdopodobne jest, że sąd na to po prostu nie pozwoli.
O ile w pierwszym przykładzie można było „tylko” stracić część zainwestowanych pieniędzy, o tyle tutaj może się okazać, że nic nie można zrobić, a jest już za późno na antidotum. Śmierci nie cofniemy. Lekarstwem na tę sytuację jest dobrze skonstruowany za życia testament.
Kolejnym kłopotem może być sposób, w jaki bank zachowa się po śmierci jednego z kredytobiorców – w przypadku gdy majątek był kupowany przy pomocy finansowania z banku. Instytucja finansowa może zażądać natychmiastowej spłaty zobowiązania albo, w lżejszym scenariuszu, raz jeszcze sprawdzić zdolność kredytową. Tym razem samej wdowy. Pytanie co z tej weryfikacji wyniknie?
Przytoczyłem sytuacje, których da się uniknąć, kontaktując się z profesjonalistami od prawa i finansów. Będzie to pewien koszt, ale w porównaniu z pasztetem jaki potencjalnie ma do skonsumowania świeżo rozbita rodzina – pestka.
Nieruchomości to świetny sposób na zabezpieczenie wartości swojego kapitału i bardzo dobra forma inwestowania. Zastanawiam się jednak zawsze czy po to je kupujemy, żeby później wyprzedawać? Czy po to, żeby je trzymać i aby dawały stały, pasywny dochód?
A może przyjąć strategię, aby nieruchomości były planem A, planem podstawowym, ale przygotować również plan B – inne formy zabezpieczenia się, gdyby coś jednak poszło nie tak. Nie jesteśmy w stanie wszystkiego przewidzieć, a los pisze czasami scenariusze, które nie śniły się nawet filozofom.